优点是看好的地段，买不起，多年后涨起来，你也不懊悔。由于错失，不是震怒爱，而是真没钱。

  十五六年前，或许更早一些吧，我应该写过青岛向北、青岛向东之类的文章，剖析青岛主城区楼市走向。那时分，城市和买房人都年青，标语喊起来没羞没臊，蓬蓬勃勃。

  嗯，不如前两个标语雄壮，主城向西，老城瓶瓶罐罐，有许多纠缠，一向改变慢。

  关键是后两宗成交地块，如上图，都在老四方工业区改造片区，老四方工业区是青岛十大低效片区之一，大力推动。

  本周，青岛又发布了第二批次供当地案，其间崂山一宗地，市北、李沧各4宗，总共9宗地，主城区建面合计75万方。

  是上星期成交的三块地，红点●是本周新供的第二批次新供土地。红色带箭头的长线是福州路、黑龙江路的走向，显着看到红线东侧地少，只要三个方位，其他在西边。

  本年全国土地商场局势欠好，开发商缺钱，前五个月拿地资金只要2021年的三成，逼着各地政府都拿出“压箱底儿”的地卖。

  青岛主城区土地西不如东，在当时土地商场局势下，大都供地都在西边。由于十多年来，东边房地产展开快，近乎饱满，所以只能向西边多出地，压箱底儿只能是字面意思——压在箱子底。

  回溯到2007年，青岛提出”两改、两增”，发动主城区旧村改造，加大供地，平抑房价。自此，新都心和李沧东部等黑龙江路两边及以东区域房地产展开最快。

  最初原四方区一起规划了东边的新都心、西边欢喜滨海城；李沧一起规划了东边的中心寓居区、西边交通商务区。

  十多年下来，东边开发趋于饱满，西边最初的规划都纷繁变为本年的低效片区，再次上架。

  重庆路以西是老城区，青岛的“工业锈带”，也是胶济线工业带，青岛主城区最首要的经济联系方向。

  前期青岛，正是靠着西边铁路、港口、工业、城市的完美结合，让青岛快速兴起。胶济线现已衍生为济青展开轴带，是山东最重要的经济带，没有之一。

  在青岛十大低效片区的图中，1、2、4，乃至是5，包括的便是胶济线。幻想成翻烧饼，先是西边，后是东边，现在翻回到西边。

  这不是我没事瞎深思啊。曩昔几年，主管部门对青岛规划方面的缺乏有清晰反思，是揭露的信息，所以要环湾更聚集去展开。威望表述能够在最新的青岛城市更新规划中找到多处。

  展开环胶州湾要点片区更新，重塑城市空间结构，显现思路上是想要点展开的区域，补之前的短板。再细一层剖析，要是脑子疼，能够越过这段，直接看第三部分买房主张。

  深褐色的是撤除重建为主的区域，你不难发现首要散布在重庆路（蓝色虚线）以西的胶济线两边，撤除重建区域望文生义，最大有或许供给房地产展开用地，既要工业，又要寓居和日子配套，这叫职住平衡。

  展开起来，向北通过白沙河片区便是高新区，与主城的城市空间就连绵成一体。之前高新区跳动展开，这样连成一气，是步活棋。在胶济线上挑选外部节点，跳动展开，回填中心区域，是青岛的老套路、老配方。

  仅仅现在胶州湾科技新区聚集了高铁、高速、高架立交、快速路、河道，城市分裂感很强，是啃硬骨头。

  别的，现在不太提的大港、沧口机场，也在更新规划改造范围内，西边一片串起来，是百年城市空间的再晋级。

  胶济线曾经是支撑起青岛的二产工业带，城市更新傍边也是以工业晋级为主题，工业用地占比高。看了单个片区的介绍，住所占比不到30%，乃至更低。

  从现已揭露的信息，胶州湾科创新区、郑州路片区，以及西客站的青铁才智湾等都有工业高质量展开主题，增加了开发的难度。

  城市展开的顶层逻辑变了，不像十几二十年前向东的展开那么简单，其间的成败利钝，只能五到十年后再做阶段性总结。

  曩昔三十年，青岛主城区快速扩张，但西部老城区展开慢，城市更新与配套没有跟上年代，有些当地乃至是阻滞缩短，结果是区域经济的衰落。

  比方我的同学们，本来分住在沧口、四方、市北、市南老城区，但现在无一例外都向南、向东置业，挑选脱离。

  ，1号线号都途经西部城区，这或可理解为千帆尽过，规划上为西部城区再兴起为新城，埋下的最大伏笔。说说我对当下买房的战略，仅供参考——

  现在东边价格是渐渐的升高了，有些新盘的开盘价有割韭菜的滋味，让人看不下去。所以，你要垂头躲过镰刀，再下手。

  比方云谷金茂府，单价2.6万，曩昔三个月出售量在200套，商场体现还行。

  在本周的第二批次供地中，还没上市的市北河西预制品厂地块，也能够研究一下。

  我找了三组数据，新房数据是从克而瑞体系获取的历史数据，二手房价格是链家网获取，比较相一起间段西部、东部的房价涨幅间隔。这种比较，用青岛话说是“大约母”。

  上图，2010年到现在，老四方孤山区域的保利百花园涨幅211%，当年很偏的方位，现在也很偏，但最初想破脑袋都想不到的学区优势，成功反杀一起代项目——新都心的万科城阿姆斯特丹街区（142%）。

  记住，保利百花花园首开才6000多元，鹏翔署理出售，案场朋友说是成本价，现在涨了四倍，能够和浮山后比较。

  第二组，2012年到现在，西部老四方海云庵的保利里院里与新都心的万科城多伦多街区比较，涨幅低了12%。我以为多伦多街区是万科城各组团中，最好的地块，规划大且完好，多涨点也应该。

  第三组，2015年到现在，青岛北站区域的越秀星汇蓝湾和世园会的万科生态城二期，8年时刻，涨幅间隔离是15%。说实话时刻也就七八年，间隔有点大，星汇蓝湾周边坏因的确许多。

  像星汇蓝湾这种项目坏因都是明面上的，买的时分就要承受，不存在踩坑儿。

  百合花园这种反杀可遇不可求，新楼盘说的学区你也不要照单全信，有些真是靠命运。